미국투자이민 EB5 프로그램, 코로나19 이후의 프로젝트 사업성 판단 / 원금회수 / TEA / 공사완공

 안 TOMAS 칼럼

[제임스칼럼] Post-COVID 시대 미국투자이민 EB5 프로젝트 사업성 판단 기준; 투자금 원금회수, TEA, 공사 진척 및 완공 이슈

 

지난 2019년 11월 이후 EB5 투자이민 비용이 90만불로 상향 조정된 이후, 한국의 투자이민 시장이 크게 둔화된 것은 부정할 수 없는 사실이다. 2019년은 미국투자이민 투자금 인상 전 마지막 50만불 투자이민 진입을 노렸던 한국인들이 대거 몰렸던 해였기에 현재 시장의 모습과 더욱 대비되는 것은 사실이나, 코로나 팬데믹이 시장에 준 타격은 그보다 더 강력하다. COVID-19 사태로 모든 산업 지수가 유례없는 유동성을 보이며 미국투자이민 EB5 시장 역시 비껴갈 수 없었다. 아직 경제 회복기조차 가늠할 수 없는 상황 속 EB5 프로젝트들의 진척 여부가 주목되는 이유는 기존 50만불 투자이민의 행보에 비추어 앞으로 진행될 90만불 투자이민 전략 수립이 가능하기 때문이다.

이민 시장은 물론, 전 산업군에 걸쳐 더 예측하기 어려운 시대로 접어들 것이다. 하지만 자녀교육 등을 이유로 미 영주권에 대한 수요는 감소하지 않을 것이며 현재에도 그렇다는 것을 여실히 드러낸다. 여전히 자본금이 확보된다면 미국투자이민 EB5 제도만큼 손쉽게 영주권은 프로그램은 없어 90만불 투자이민은 여전히 매력적이다. 러시아, 중국, 인도, 베트남 투자자들이 90만불 조건으로 수속에 돌입하기 시작하며 잠재 시장 역시 투자금 인상을 받아들이는 눈치다. 코로나 시대가 가져올 경제 상황 속 새로운 도전, 체제의 불안, 세금 문제, 자녀 교육 등 저마다의 이유로 미국을 택하는 것 그리고 미국에서의 안전한 생활을 위해 영주권까지 고민한다면 포스트 코로나 시대에도 EB5 투자이민에 대한 관심은 여전할 것이라는 단서가 사회 곳곳에서 보이고 있다.

 

하지만 접근성과 안전은 별개의 문제다. 90만불 투자금 인상과 코로나19 상황에 따른 단점도 있다. EB5 투자원금의 안정성, 최종 영주권 취득까지 걸리는 오랜 시간 등이 그렇다. EB5 투자이민 최소투자금이 90만불로 상향조정되며 주요 관심사로 떠오른 것은 투자원금 반환이다. 단위 자체가 상승했기 때문에 원금회수에 대한 우려가 50만불 시대보다 훨씬 심해졌다. 그도 그럴 것이 투자금도 오르고 예상치 못한 전염병으로 전 세계 산업 전망도 흐려졌으며 Developer 가 항상 지니고 있는 연장옵션 (약2년)을 모두 소진할 가능성이 커지면서 투자금 회수 시기가 또한 멀어지기 때문이다. 이러한 동향 속 90만불 EB5 투자이민 프로그램을 어떻게 선정해야 하는지 고민이 깊어지는데, 가장 우선순위가 되는 기준 몇 가지를 기술해보겠다.

첫째, 안전한 TEA 지역의 프로그램을 선택해야 한다. 미국투자이민 현대화법 규정에 따라 사전에 TEA 지정 여부를 인지할 수 있었던 TEA Letter 발급 절차가 사라지고, I-526 심사 시점 TEA 자격을 판정하게 되었다. 이에 리저널센터 측의 자체적 의뢰를 통해 TEA 지역 분석 데이터를 투자자에게 제공하거나, TEA 지정 관련 환불 조항을 마련하고 있다. 현재 업계에서는 Rural Area 지역의 프로젝트를 선호하는 추세다.

둘째, 미국 상위층을 대상으로 하는 프로젝트를 선정해 포스트 코로나 이후에도 영향을 받지 않고 수익을 창출할 수 있는 것이 중요하다. 필수 산업군, 전통적으로 큰 수요를 요했던 프로젝트, 70 ~ 80% 이상 수준의 높은 비율로 이미 임대 계약을 마친 프로젝트, 여행 및 관광 호텔 산업의 경우 불황의 영향을 받지 않는 럭셔리 프라이빗 아이템 등이 있겠다.

셋째, 50만불 프로젝트에서 90만불로 프로젝트로 연결이 된 프로젝트가 안전하다. 90만불 규정 하 새롭게 투자자를 모집하는 프로젝트보다 안전한 이유는 이미 공사가 상당 부분 진행되었고, 은행 Senior Loan 들이 이미 투입이 되었기 때문이다. 이들은 지난 50만불 투자이민 러시로 인해 투자자 유치가 이미 많은 부분 이뤄졌으며, Bridge loan 대체 목적이 많아 프로젝트 별 잔여 세대가 많지 않다는 특징이 있다. 이러한 프로젝트들의 경우 이미 자본금 확보가 완료되어 EB5 투자자를 찾지 못해도 본인들의 사업 진행에 전혀 문제가 없기 때문에 투자 유치에 목매지 않는다.

넷째, Developer 가 이미 자본과 Bridge Loan 등을 사용해 프로젝트 공사를 완료 또는 진행된 프로젝트여야 한다. 또한, 이 Bridge loan 을 EB5 투자금으로 대체하는 아이템을 선정한다면 자금 구성상 더욱 안전하다. 각 프로젝트 별 투자자 담보 순위 등을 확인해 최악의 상황에서도 보호받을 수 있는지를 체크하는 것 또한 중요하겠다.

다섯째, 포스트 코로나에 탄력적으로 대응할 수 있는 리저널센터와 프로젝트, 이주공사를 선정해야 한다. 포스트 코로나 시대, 가장 떠오르는 트렌드는 소규모 집단 활동이 될 것이다. 많은 EB5 투자이민 프로젝트가 포진한 레저 호텔의 경우 수요가 감소할 것으로 예측되는 가운데 아파트 등 기본적이고 필수적 산업군의 경우 큰 영향을 받지 않아 상대적으로 안전하다. 다만 여기에서 언급하는 아파트는 Rent, 임대 아파트가 되겠다. 당분간 모든 산업군에 걸쳐 새롭게 비용을 투자하긴 어렵다는 판단 하 Post-COVID 시대에도 수요와 지속 가능한 프로젝트를 선택하는 것이 중요하겠다. 또한, 프로젝트 완공 후 누가 매니지먼트 하냐, 포스트 코로나 시대 어떤 마케팅을 진행하느냐 등에 따라 이자 지급 및 출구 전략 확보에도 영향을 미칠수 있기 때문에 비즈니스 운용 능력과 과거 EB5 진행 이력도 체크해보길 바란다.

 

해외 투자가 위축되는 시기, 미국에서는 코로나19 초기 대응 실패 여론이 형성되며 재선을 꿈꾸는 트럼프의 파격적 행보가 이어지는 요즘이다. 미국이민 일시적 중단 행정명령, H1B비자 / 유학생 OPT / J1비자 추가 규제 행정명령 검토 등 트럼프 행정부가 가감 없이 반이민 퍼포먼스를 펼치는 동안 많은 미국이민 희망자들이 고통받고 있는 만큼 다양한 경로로의 영주권 취득법을 모색할 시점이다. 토마스앤앰코는 생활 속 거리두기 돌입에 따라 6월 미국투자이민 EB5 집중세미나를 재개해 투자자들의 궁금증을 해소하고 주요 쟁점 사안을 살펴보는 시간을 마련할 예정이다. 코로나 팬데믹으로 인한 경제 충격 속 EB5 프로젝트들의 미래를 함께 파악하고자 한다면 6월 소규모 세미나를 적극 활용하길 바란다.

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